Il Fascicolo di Fabbricato come valido strumento di monitoraggio su larga scala ai fini della conservazione e della sicurezza del patrimonio edilizio
Giovanni Manieri Elia
Il seguente testo e i grafici finali sono tratti da: Giovanni Manieri Elia, Il Fascicolo di Fabbricato come strumento di monitoraggio su larga scala del costruito storico: un primo bilancio in: Manutenzione e recupero nella città storica – Quale sicurezza per il patrimonio architettonico?, Atti del VI Convegno Nazionale dell’ARCo, Argos, Roma 2008, pp. 763-769.
In caso di utilizzo si prega di citare la fonte.
ABSTRACT
ABSTRACT
Varie Amministrazioni Comunali italiane, alcuni anni fa, avevano istituito il "Fascicolo di Fabbricato" allo scopo di effettuare un controllo a tappeto sulle condizioni di sicurezza del patrimonio edilizio esistente.
Il comune di Roma, nel 1999 imponeva che tutti gli edifici del territorio comunale fossero dotati del proprio Fascicolo contenente informazioni fondamentali per la valutazione dello stato di sicurezza (statica, impiantistica,ecc.) dell’immobile.
Ciò rappresentava un'occasione importante per la valutazione dello stato di conservazione, degli edifici anche di quelli storici, che rendeva possibili valutazioni nonché controlli efficaci e capillari, indirizzando l'attenzione, la cura e la manutenzione ordinaria o straordinaria, laddove fossero risultate maggiormente necessarie.
Se da un lato l'istituzione del Fascicolo rappresentava un'efficace opera di informazione e responsabilizzazione dei proprietari, dall'altro esso portava alla formazione di una banca dati digitalizzata di vastissime proporzioni e con un buon grado di approfondimento, contenente informazioni riguardanti la conformazione, lo stato di conservazione e la storia di ogni singolo edificio. E' evidente come questo risultava, pertanto, anche un importante strumento per ogni intervento di restauro e di consolidamento che si fosse reso necessario nel tempo.
Qui si intende evidenziare l'importanza ed efficacia dello strumento, ma anche qualche suo limite. Con la raccolta di dati statistici aggregati acquisiti sulla base dei Fascicoli di Fabbricato eseguiti, si traccia, infine, con l'aiuto di alcuni grafici, un sommario bilancio sullo stato del patrimonio edilizio del Comune di Roma alla luce di tale strumento[1].
Come noto, la necessità di un controllo generalizzato sull'edilizia esistente nel Comune di Roma fu tragicamente messa in evidenza dal luttuoso crollo avvenuto a via di Vigna Jacobini nel 1998[2].
La sicurezza di un patrimonio edilizio, come quello romano, costituito per il 70% da edifici con età superiore ai 50 anni, che si è andato costantemente, talvolta in modo consistente, modificando nel tempo per adeguarsi alle esigenze ed ai livelli di confort attuali, non poteva continuare ad essere affidato in modo generico ed esclusivo ai singoli proprietari, spesso ignari delle più basilari nozioni riguardanti la sicurezza statica ed impiantistica degli edifici.
Vero è che l' edilizia storica è stata sempre soggetta a modifiche graduali nel tempo di pari passo con il progredire delle esigenze di chi vi abitava, tanto che, in essa e nelle sue stratificazioni, sono spesso visibili le tracce dalla vita che vi si svolgeva nelle varie fasi storiche, ma è anche vero che chi vi ha apportato modifiche nell'ultimo mezzo secolo lo ha fatto con scarsa consapevolezza del reale comportamento strutturale della muratura storica in un contesto culturale dominato dalla "pratica corrente" della struttura portante intelaiata come quella in cemento armato.
E' così che, disinvoltamente, si sono creati profondi e consistenti scassi nei muri portanti per l'inserimento sottotraccia degli impianti; si sono inoltre demolite murature secondarie per creare ambienti più spaziosi, considerando come semplici tramezzi setti murari che avevano invece funzione di irrigidimento trasversale, si sono allargate porte e finestre, soprattutto al piano terra, per creare ampie vetrine ai negozi.
Molti di questi interventi, peraltro, sarebbero spesso pienamente compatibili con la struttura portante dell'edificio se valutati singolarmente ma, nel loro insieme possono portare ad una consistente modifica del funzionamento strutturale globale e quindi della capacità portante, con notevole riduzione dei margini di sicurezza. Tanto più che nei grandi edifici, frazionati nelle loro molteplici singole proprietà, ogni singolo condomino non è a conoscenza delle modifiche apportate dal proprio vicino e quindi risulta impossibile valutare un intervento nel reale contesto strutturale dell'edificio. L’occasione di un controllo contemporaneo e globale dell'edificio, offerta in fase di redazione del Fascicolo di Fabbricato, dunque, consentiva un’analisi prima impossibile o comunque mai effettuata in via preventiva.
Altro fattore non trascurabile nell’urbanistica romana è la consistente presenza di edilizia abusiva, spesso realizzata in proprio, sfuggita a qualsiasi controllo, progettata e realizzata da maestranze poco qualificate.
E' così che, in ordine alle considerazioni qui succintamente riportate, nel 1999 l'Amministrazione Comunale istituì il Fascicolo di Fabbricato[3]; strumento unico nel suo genere, volto ad avviare un controllo 'a tappeto' di tutta l'edilizia romana esistente oltre che un monitoraggio nel tempo, con aggiornamenti obbligatori pluriennali (ogni 8 anni) o in caso di interventi significativi.
Questa istituzione, salutata con entusiasmo dai più come importante conquista civile verso una migliore conservazione del patrimonio edilizio esistente e una maggiore sicurezza per chi vi abita, è stata vista come un inutile appesantimento burocratico ed economico da altri o come strumento ancora insufficiente, da potenziare o, infine, ed in particolare nell'ottica delle grandi proprietà edilizie, come un cospicuo esborso di capitale da procrastinare o eliminare in tutti i modi possibili.
Queste ultime, infatti, fin dall'inizio, hanno intrapreso una battaglia legale, il cui effetto è stato inizialmente lo slittamento di alcuni anni dell'obbligatorietà del Fascicolo e, ancora, lo stop dato dal Tar del Lazio[4] contro il quale il Comune di Roma ha opposto ricorso, senza successo, al Consiglio di Stato.
L'obbligo del Fascicolo era stato fissato al 31 marzo 2006 per gli edifici costruiti prima del 1939 e sarebbe dovuto essere al 31 marzo 2007 per quelli costruiti dopo. Nel 2006, il numero di Fascicoli di Fabbricato presentati era di circa 9.500[5] e di questi, al contrario di come ci si sarebbe aspettato, la maggior parte erano relativi ad edifici costruiti dopo il 1939, dunque non ancora resi obbligatori dalle scadenze.
Evidentemente i cittadini ed i condomini avevano compreso l'utilità del Nuovo Strumento soprattutto nella direzione di una maggiore sicurezza per la collettività. E ciò è anche desumibile dall'atteggiamento dei proprietari degli appartamenti che, nella pressoché totalità dei casi, si mostrava molto disponibile ad agevolare e a contribuire nei sopralluoghi e nella raccolta della documentazione alla completezza e buona redazione del Fascicolo.
C'è da aggiungere che i proprietari potevano giovarsi di detrazioni fiscali[6], sia pur modeste, nell'ICI e nell'IRPEF e di un incremento del valore di mercato degli immobili dotati di Fascicolo.
Se realizzato con scrupolo, il Fascicolo prevedeva e prevede, anche se non è più obbligatorio, la raccolta di una quantità di dati relativi all'edificio davvero notevole: il progetto, le licenze e le certificazioni originarie, il rilevo della situazione attuale con un'eventuale prima ricognizione dei dissesti, notizie su dissesti pregressi non più visibili e sui lavori effettuati, stato di conservazione degli impianti e relative certificazioni. La documentazione e le informazioni raccolte, nella loro globalità, consentivano al tecnico di valutare, in prima analisi comparando le planimetrie nei vari periodi e sovrapponendo i vari piani oltre che con i sopralluoghi in tutto l'edificio, se le modifiche avvenute nel tempo erano tali da destare qualche preoccupazione per la stabilità.
Vanivano poi raccolte ed esaminate le documentazioni e le certificazioni riguardanti tutti gli impianti, privati e condominiali e veniva presa visione del loro stato di conservazione in modo da poter segnalare eventuali carenze o pericoli potenziali.
In caso fossero emersi problemi, anche solo potenziali, per la struttura ma anche per gli impianti, il tecnico poteva proporre alla proprietà di procedere con più specifici approfondimenti e indagini per arrivare a definire, ove occorreva, gli interventi necessari.
E' evidente l'importanza di un'attività di controllo così capillare[7] ed a tappeto sul patrimonio edilizio esistente che faccia emergere, rendendone i proprietari consapevoli, e quindi anche responsabili, ogni elemento di criticità e che possa, nei casi più gravi, sollecitare interventi urgenti per la pubblica incolumità.
Il Fascicolo, infatti, pur essendo inizialmente obbligatorio, si proponeva come strumento al servizio del proprietario ed in alcun modo come mezzo di persecutorio di controllo sulla proprietà privata o su eventuali abusi. Se così non fosse stato, infatti, i possessori di immobili avrebbero posto ostacoli invalicabili all'accesso negli appartamenti ed alla raccolta delle informazioni.
Favorendo e garantendo l'attività manutentiva dei fabbricati, anche di quelli storici, il nuovo strumento sarebbe stato fondamentale per la conservazione e la sicurezza del patrimonio edilizio storico, anche perché il controllo non era previsto una tantum ma reiterato nel tempo con gli aggiornamenti obbligatori ogni 8 anni, consentendo un monitoraggio costante per tutta la durata dell'immobile. In particolare per gli edifici storici vincolati, inoltre, esso prevedeva uno schema specifico, più approfondito e accurato.
La raccolta, il riordino e la digitalizzazione integrale dei dati, la loro copia e la loro conservazione in luoghi separati (presso il Comune e presso l'Amministratore) assicurava poi la loro conservazione nel tempo, garantendo quindi la possibilità di poter avvalersi in futuro di una gran quantità di informazioni, ordinate e consultabili, ai fini di ogni intervento di manutenzione, restauro o ristrutturazione in tempi successivi; è evidente l'importanza di ciò per gli edifici storici dove le informazioni sul singolo edificio costituiscono la materia prima per ogni buon progetto d'intervento.
Spesso, segni di crisi della struttura e la presenza di lesioni vengono col tempo occultati mediante stuccatura, nuovo intonaco e tinteggiatura, cosicché importanti elementi di valutazione vengono sottratti alle future indagini.
La raccolta dei dati 'a tappeto', invece, consente di fare emergere problematiche disattese o dissimulate che, analizzate con largo anticipo, consentono un'attività efficace di prevenzione.
Chi redigeva il fascicolo, riportando lo stato fessurativo, o evidenziando la necessità di un suo accurato rilevo, garantiva la permanenza di queste informazioni. Inoltre, intervistando i proprietari il tecnico poteva riportare nella relazione e nei grafici la presenza di lesioni che esistevano e che non erano più visibili ma anche interventi, modifiche o eventi traumatici come gli incendi, che non avevano lasciato traccia visibile sulla struttura ma che sarebbero potuti essere di notevole importanza per valutazioni e interventi futuri.
E' evidente che un lavoro di questo tipo, per essere utile ed efficace, necessitava di un' adeguata competenza ed accuratezza. Non era infatti remoto il pericolo che, in mano a tecnici poco competenti o sbrigativi la redazione del fascicolo potesse trasformarsi in una raccolta acritica e ineffettuale di dati e documentazione; pertanto in un adempimento solo formale. Tanto più che il controllo che gli Uffici Comunali effettuavano ed effettuano al momento della consegna del Fascicolo, in formato digitale, per la cosiddetta validazione, pur non essendo esclusivamente formale, in quanto veniva controllata la presenza e il contenuto degli allegati obbligatori e, a campione, anche il contenuto degli altri files, non è da considerarsi una valutazione adeguata ed esauriente degli aspetti qualitativi.
[1] I dati statistici sono stati elaborati da GEMMA SpA, società del Comune di Roma, e gentilmente forniti dall'arch. Gianfilippo Biazzo del IX dip. Comune di Roma.
[2] All'alba del 16 dicembre 1998 un intero stabile crollò rovinosamente ed improvvisamente causando la morte di 27 persone.
[3] Delibera Comunale n. 166 del 2 e 4 /11/1999 istituzione del "Fascicolo del Fabbricato".
Altri riferimenti normativi:
-Legge n. 449 del 1997
-Delibera Comunale n. 473 del 5 /5/2000 approvazione schema e disciplinare.
-Legge Regionale del Lazio n.31 del 12/9/2002 istituzione del Fascicolo di Fabbricato.
-Delibera C.Comunale n. 27 del 24/2/2004 rende operativa la legge 31/2002.
-Regol. Regionale Lazio n.6 del 14/4/2005
-Del. Giunta Reg. n. 397 del 25/3/2005: regolamento di attuazione della L.R. n. 31 del 12/9/2002.
[4] La sentenza del Tar del Lazio n. 12320 del 13/11/2006 accoglie il ricorso n. 5627/04 della
Confedilizia invalidando la Del. C. n. 27 del 24/2/2004 che sanciva l’obbligatorietà del Fascicolo di Fabbricato.
[5] situazione al 5/10/2006. Presentati 9.501, validati 9.437, aggiornamenti 181.
[6] 36% dall'IRPEF e 12,91 Euro dall'ICI.
[7] L'ispezione è da effettuare in ogni vano di tutto l'edificio.
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Stato delle strutture orizzontali. In questo grafico l'alta percentuale di orizzontamenti valutati in stato di conservazione non ottimale potrebbe essere dovuto al fatto che le deformazioni elastiche e gli assestamenti si evidenziano nell'intonaco dei soffitti con fessurazioni. Nel 2% degli edifici sono presenti orizzontamenti che destano preoccupazioni e che necessitano, pertanto, di indagini e interventi. |
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Lesioni sulle strutture verticali. Un edificio su quattro presenta lesioni nelle strutture verticali. Presumibilmente, la quasi totalità di questi hanno la struttura in muratura portante. Essi costituiscono poco più della metà degli edifici esaminati (57 %). Da ciò si desumerebbe che circa la metà degli edifici in muratura presenta lesioni. Nel 6% degli edifici sono state individuate fessurazioni in progressione. Sono quelli che maggiormente necessitano di monitoraggi, controlli e approfondimenti accurati. |
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| Modifiche sostanziali apportate alle strutture. Un edificio su cinque è stato pesantemente manomesso nel tempo rispetto alla sua situazione iniziale e spesso le modifiche sono avvenute senza un progetto e controllo da parte tecnici qualificati. Questo dato fa emergere l'importanza quantitativa di un controllo sia pur a posteriori. |
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Valutazione finale. Ogni fascicolo si conclude con un giudizio finale sulla presenza o meno di elementi di criticità importanti. Poco meno della metà degli edifici esaminati presenta carenze da colmare intervenendo opportunamente. (Ott.2006) |
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Fattori di criticità rilevati. Solo il 26% degli edifici controllati non presenta alcun fattore di criticità. Tra i più diffusi troviamo problemi dovuti a dissesti, carenze di certificazioni soprattutto riguardanti gli impianti e carenze igieniche legate ad infiltrazioni in copertura o dal suolo. |
Altri aspetti del Fascicolo di fabbicato.
Giovanni Manieri Elia, 2011
Il Fascicoloo di Fabbricato era dunque volto ad avviare un controllo 'a tappeto' di tutta l'edilizia romana oltre che a garantire un suo monitoraggio nel tempo, con aggiornamenti obbligatori ogni 8 anni o in caso di interventi significativi.
Il lavoro dell’ispettore incaricato consiste in varie attività:
Innanzitutto vi è la fase della raccolta di materiale: reperimento dei progetti originari e dei rilievi aggiornati.
Poi un’attività di studio, di confronto tra le planimetrie e tra i prospetti con l’individuazione di modifiche effettuate alle strutture nel tempo che possano avere ripercussioni negative sulla stabilità.
Segue la verifica della congruenza delle planimetrie catastali con la segnalazione ai proprietari di eventuali difformità.
Si passa poi ai sopralluoghi dove si procede con la verifica a vista degli impianti (gas, elettrico, idrico, termico) e al controllo dell’esistenza di situazioni critiche, raccogliendo dai proprietari la documentazione relativa agli impianti e segnalando ad essi eventuali carenze; anche gli impianti condominiali vanno ispezionati.
Si verifica poi la presenza di tracce di umidità, in copertura, nei piani intermedi, in fondazione e lo stato delle strutture portanti osservando l’eventuale presenza di lesioni o fessurazioni nei muri, sia pregresse che recenti, raccogliendo anche informazioni su lesioni occultate da nuovi intonaci. Il sopralluogo è obbligatorio in ogni vano di tutto l’edificio tranne casi eccezionali che vanno riportati nella relazione.
Si verifica poi la presenza di piante ad alto fusto e la loro possibile interferenza con le fondazioni o con gli impianti interrati. In caso di presenza di problematiche di questo tipo è previsto il coinvolgimento obbligatorio di un perito agronomo.
Si procede, infine, all’attenta verifica dello stato di conservazione degli intonaci, dei cornicioni, dei solai, delle coperture, delle scale, degli infissi, dei parapetti, degli ascensori.
Ogni fattore di potenziale pericolo e assenza di documentazione obbligatoria è descritto esplicitamente segnalato alla proprietà nella Relazione tecnica.
Un geologo poi, deve redigere la Relazione geologica sulla base di un sopralluogo e dei dati contenuti nella bibliografia e cartografia specifica della zona.
Gli obbiettivi posti dalla legislazione riguardante il Fascicoloo sono: il controllo dell’intero patrimonio edilizio della città evidenziando situazioni di pericolo imminente o potenziale; creare una banca dati digitalizzata ed aggiornata, controllata ed affidabile a disposizione di coloro che devono intervenire sul costruito, soprattutto i privati stessi che, intervenendo su una porzione dell’edificio devono essere consapevoli della conformazione reale anche interna dell’intero edificio; evitare situazioni di pericolo che si possono determinare per assenza d’informazione.
I risultati attesi riguardano la riduzioni degli incidenti (crolli, cadute, esplosioni, folgorazioni ecc.) e il favorire una corretta manutenzione degli edifici e dunque la loro durata.
L'obbligo di effettuare il Fascicoloo era stato fissato al 31 marzo 2006 per tutti gli edifici costruiti prima del 1939 e il 31 marzo 2007 per quelli costruiti dopo. Non erano previste sanzioni per gli inadempienti ma, in caso di lavori di modifica o ristrutturazione dell’immobile per ottenere la licenza era richiesto dagli Uffici tecnici comunali che l’edificio fosse dotato di Fascicoloo di Fabbricato.
L’ispezione è effettuata principalmente “a vista” e con l’uso di strumenti di misurazione, nonché con la macchina fotografica. Le figure professionali abilitate all’esecuzione del Fascicoloo di Fabbricato sono gli Architetti gli Ingegneri e i Geometri e non è previsto nessun obbligo di frequenza a corsi specifici. Gli Ordini e le Università organizzano vari corsi di formazione specifici.
Gli ispettori sono incaricati direttamente dai proprietari degli immobili, spesso i condomìni.
Le responsabilità degli ispettori non sono esplicitate nei regolamenti ma è sottointesa una responsabilità indiretta in caso di incidente, se viene provata una negligenza.
Il costo del Fascicoloo è proporzionale al valore catastale dell’immobile (circa 180 euro per appartamento, 0.25 E/mq).
In conclusione dell’ispezione il tecnico può dichiarare l’edificio:
- da porre sotto osservazione, se sono presenti criticità, se sono necessari approfondimenti, interventi o se mancano certificazioni importanti.
- da non porre sotto osservazione, se non sono presenti criticità di rilievo.
Facendo un bilancio generale di tutti gli edifici ispezionati a Roma dal 1999 fino al 2006 risulta che quasi la metà degli edifici esaminati sono stati dichiarati “da porre sotto osservazione”.
La risposta dei cittadini è stata molto positiva con una collaborazione fattiva nei sopralluoghi pressoché unanime.
Sono stati effettuati e depositati 13.000 Fascicoloi (fino a Giugno 2010) anche se dal 2006 il Fascicoloo non è più obbligatorio. Nonostante questo carattere facoltativo, da tale data circa 850 Fascicoloi l’anno sono stati depositati dal fino al 2010.
Ciò significa che da quando non sono più obbligatori ne vengono realizzati più di 850 ogni anno. I motivi sono vari. Innanzitutto la consapevolezza, per molti ,che esso sia uno strumento valido a corredo della proprietà edilizia per incrementare la sicurezza. Per altri costituisce un mezzo di valorizzazione in termini economici dell'immobile in caso di vendita; per altri ancora costituisce un primo strumento di approfondimento della conoscenza del fabbricato nel caso si evidenzino i primi segni di problemi strutturali ll'immobile.
In forma aggregata i dati provenienti dai Fascicoloi possono evidenziare problematiche comuni a determinate tipologie di edificio o a determinate aree consentendo di intervenire in modo organico.
Il database informatizzato facilita future ispezioni, rende agevole il reperimento delle informazioni per progetti di manutenzione; i dati sono inoltre conservati in modo sicuro in luoghi differenti: presso l’amministratore dello stabile (in forma cartacea e digitale) e presso gli uffici comunali (in formato digitale). In questo modo la loro conservazione risulta garantita anche in caso di gravi eventi.
El “Fascicolo del fabricato” como control de los edificios en Italia
Giovanni Manieri Elia, 2011 El Fascicolo di fabbricato fue introducido en Roma en 1999 y el objetivo era difundirlo en todo el pais; esto encontrò muchos obstaculos principalmente de parte de los grandes grupos immobiliarios que lo consideran un aumento de gastos innecesario. Luego de una causa legal en el 2006 una sentencia del Tribunal Administrativo Regional anulò el caracter obligatorio del Fascicolo y ello ha desfavorecido e inclusive en muchos casos anulado su difusion en otros ayuntamientos del pais.El Fascicolo del fabbricato consiste en una inspeccion efectuada en los edificios con el almacenamiento de datos y documentos relativos a la seguridad del immueble con la finalidad de descubrir las eventuales problematicas y proceder a las soluciones antes que se generen situaciones de grave peligro.
La documentacion es recogida y evaluada por un tecnico que efectua la investigacion y supervision; una vez concluido el trabajo, el Fascicolo es estregado a los propietarios del immueble y ademas a la administracion comunal ( municipalidad ).
La necesidad de un control general en los edificaciones en Roma fue evidenciada en manera tragica por el derrumbe ocurrido en Via di Vigna Jacobini en el 1998 cuando en la madrugada del 6 de diciembre un edificio entero se derrumbò repentinamente causando la muerte de 27 personas.
Fue evidente que no se podia continuar a considerar que la seguridad de un patrimonio arquitettonico de la importacia del patrimonio romano, conformado por el 70 % de edificios de mas de 50 años de construccion, fuese a cargo en modo general y esclusivo a los propietarios los cuales, a menudo ignoran las mas elementales nociones de seguridad de las estructuras y las instalaciones del immueble. Estos han realizado durante los años muchas modificaciones a los edificios para adaptarlos a las diferentes exigencias que con las nuevas tecnologias surgen continuamente. En el caso particular del edificio derrumbado en el 1998, luego de una serie de investigaciones se habria descubierto que algunos cambios realizados para ampliar el espacio destinado a algunas grandes maquinas de una imprenta localizada en el sotano, habrian afectado la estructura portante del edificio.
Igualmente algunos edificios de grandes dimensiones han sido sujetos a modificaciones graduales en el tiempo, paralelamente a las nesecidades de los diferentes habitantes. Quienes las han realizado en el ultimo medio siglo, han actuado con escaso conocimiento de las caracteristicas estructurales de los muros historicos en un contexto cultural dominado por las construcciones en cemento armado.
De este modo, a menudo en manera superficial, se han producido profundos vacios excavados en los muros portantes para la realizacion de numerosas instalaciones internas; se han demolido muchos muros secundarios considerados como simples tabiques, para ampliar el espacios, ignorando la funcion estructural de refuerzo transversal de aquellos. Han ensanchado puertas y ventanas especialmente en el piso al nivel de la calle con la finalidad de crear escaparates para tiendas o sino se han construido mas pisos para incrementar el valor del immueble.
Muchos de estos cambios realizados, si son analizados por separado, podrian ser pertinentes y adecuados a la estructura del edificio, pero si los tomamos en conjunto podrian alterar mucho el funcionamento estructural por entero con una importante reduccion del margen de seguridad. Sobretodo en los grandes edificios, fraccionados en sus multiples unidades habitativas, cada propietario desconoce los cambios producidos por los vecinos y por este motivo resulta imposible evaluar una intervencion en el real contexto estructural del edificio. La ocasion de un control contemporaneo y global del immueble propuesto por el Fascicolo del fabbricato permite un analisis antes imposible y casi nunca realizado en las modificaciones ordinarias.
Por lo tanto, el Fascicolo del fabbricato era destinado a realizar un control general de todas las edificaciones romanas y ademas debia servir para efectuar un control en el tiempo con la actualizacion obligatoria cada 10 años o en caso de intervenciones importantes.
El trabajo del inspector consiste en varias actividades.
Se empieza con la recoleccion y seleccion del material: busqueda de los dibujos y planos originales asi como los levantamientos actualizados. A continuacion se efectua una trabajo de comparacion de planos y elevaciones con la individuacion de los cambios realizados en las estructuras a traves de los años que podrian haber causado efectos negativos en la estructura.
Luego se procede a verificar la correspondencia de los planos catastrales con la comunicacion a los propietarios de eventuales incongruencias. Despues se lleva a cabo una inspeccion directa en la cual se controla el estado de conservacion de las instalaciones (gas, electrico, idraulico y calefaccion) y a la individuacion de situaciones particularmente criticas, pidiendo a los propietarios los documentos referentes a las instalaciones y comunicandoles eventuales faltas; igualmente las instalaciones condominiales deberan ser controladas.
Se procede tambien al control de la presencia de indicios de humedad en los techos, los pisos intermedios, en los sotanos, y el estado de la estructura portante a traves de la observacion de la presencia de lesiones en los muros, ya sean antiguas o recientes, buscando tambien informaciones de la existencia de lesiones escondidas bajo recientes revoques. La inspeccion es obligatoria en cada una de las habitaciones de todo el edificio, excepto en casos particulares que deberan ser indicados en la relacion.
Tambien se debe verificar la presencia de arboles altos y una posible interferencia en los cimientos o en las instalaciones enterradas del immueble. En caso de existencia de problematicas de este tipo es necesaria la participacion de un perito agronomo. Por ultimo se procede al atento control del estado de conservacion del revoque, de las cornisas, pisos, techos, escaleras, puertas y ventanas, barandas y ascensores.
Cada elemento de posible peligro y cada falta de documentacion obligatoria debe ser descrita detalladamente y señalada a los propietarios en la relacion tecnica. Para completar, un geologo debe redactar la relacion geologica basada en una inspeccion y en datos contenidos en la bibliografia y cartografia especifica de la zona.
Los objetivos propuestos por la legislacion correspondiente al Fascicolo son:
– el control de todas las edificaciones de la ciudad, evidenciando situaciones de peligro imminente o probabile; la creacion de un banco datos digitalizado y actualizado, controlado y seguro que sea a disposicion de las personas que deben intervenir en los immuebles, especialmente los mismos propietarios los cuales actuando en determinadas partes del edificio deben conocer la conformacion real incluyendo tambien las partes internas; evitar las situaciones de un posible peligro que se pueden crear a causa de la falta de una informacion precisa.
Los resultados esperados consisten en la disminucion de los accidentes (derrumbes, caidas, explosiones, electocuciones) y tambien contribuir a una correcta manutencion de los edificios que favorezca la duracion de los mismos.
El vencimiento del plazo para la realizacion del Fascicolo era establecido el dia 31 de marzo del 2006 para todos los immuebles edificados antes del 1939 y el 31 de marzo del 2007 para aquellos construidos despues. No eran previstas penales para quienes no cumplian con esta obligacion pero en caso de trabajos de remodelacion del immueble, para obtener el permiso era requerido el Fascicolo por la municipalidad.
La inspeccion es efectuada a vista y con la ayuda de instrumentos de relevacion y tambien de la maquina fotografica. La figura profesional habilitada a la realizacion del Fascicolo son los arquitectos, los ingenieros civiles y los maestros aparejadores; no es prevista ninguna obligacion de titulos de especializacion. Los colegios profesionales y tambien las universidades organizan varios cursos optativos de formacion especifica. Los inspectores reciben el encargo directamente de los propietarios de los immuebles.
La responsabilidad de los inspectores no es declarada en el reglamento sin embargo es implicita una responsabilidad indirecta en caso de accidente si se revela evidente una negligencia por parte del profesional encargado.
El costo del Fascicolo es proporcional al valor catastral del immueble (aproximadamente 180 euros por cada apartamento, 0,25 Euros/ Mq).
En conclusion de la inspeccion, el tecnico puede declarar el edificio:
– Sujeto a observacion, en el caso hubieran sido detectados problemas, si fueran necesarios mayores analisis, intervenciones, o si faltaran certificaciones importantes.
– No sujeto a observacion, si no existen problemas que requieren una particular atencion.
Considerando todos los edificios inspeccionados en Roma desde el año 1999 hasta el 2006 resulta que casi la mitad de los edificios estudiados han sido declarados “sujetos a observacion”. La respuesta de los habitantes ha sido muy positiva y han colaborado eficientemente en las inspecciones. Han sido realizados y depositados 13,000 Fascicoli hasta junio del 2010, a pesar que desde el 2006 el Fascicolo no es obligatorio (800 Fascicoli al año desde el 2006 hasta el 2010).
En forma conjunta, los datos obtenidos en los Fascicoli pueden evidenciar algunos problemas comunes a determinadas categorias de edificios o a determinadas areas, permitiendo acciones correctivas organicas.
El data base informatizado facilita futuras inspecciones, favorece la localizacion de la informacion del proyecto de remodelacion y manutencion; ademas los datos son conservados en manera segura en diferentes lugares: en la administracion del immueble (en papel y digitalizado) y en las oficinas de la municipalidad (digitalizado). De este modo la conservacion es permanentemente asegurada, tambien en situaciones de particular gravedad.
(Traduccion: Jose Luis Vertiz)
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